دليل القدرة الشرائية للتمويل العقاري: حساب القسط ونسب عبء الدين DBR وفق ضوابط ساما

يُعد شراء المسكن القرار المالي الأكبر في حياة معظم الأسر. ولحماية المقترضين من التعثر المالي والإفراط في المديونية، وضع البنك المركزي السعودي (ساما) إطاراً تنظيمياً دقيقاً يُعرف بـ «مبادئ التمويل المسؤول للأفراد»، يحدد سقف الالتزامات المالية والحد الأعلى لمبلغ التمويل الذي يمكن للجهات التمويلية منحه بناءً على الدخل الفعلي والالتزامات القائمة.

ما هي نسب تحمل الالتزامات (عبء الدين - DBR) حسب شرائح الدخل؟

وفقاً للنص الرسمي للفصل الرابع (المبادئ الكمية للتمويل المسؤول) الصادر عن البنك المركزي السعودي (ساما)، لا توجد نسبة موحدة وحيدة لجميع العملاء، بل تختلف نسب الاستقطاع بحسب إجمالي الدخل الشهري على النحو التالي:

• شريحة الدخل 15,000 ريال فأقل (المادة 15): الحد الأقصى لإجمالي الالتزامات الشهرية شاملة التمويل العقاري هو 55% من إجمالي الدخل الشهري. ويُستثنى من ذلك المستفيدون من برامج الدعم السكني المقدمة من وزارة البلديات والإسكان أو صندوق التنمية العقارية، حيث ترتفع النسبة المسموحة إلى 65% من إجمالي الدخل.
• شريحة الدخل أكثر من 15,000 ريال وأقل من 25,000 ريال (المادة 16): الحد الأقصى لالتزامات التمويل الإجمالية هو 65% من إجمالي الدخل الشهري، دون اشتراط الاستفادة من دعم سكني.
• شريحة الدخل 25,000 ريال فأكثر (المادة 17): تخضع الالتزامات الائتمانية للسياسات الائتمانية المعتمدة لدى جهة التمويل نفسها، وتقوم الجهة بتقييم قدرة العميل على تحمل الأقساط.
• الضوابط العامة المشتركة: في جميع الشرائح، لا يجوز أن تتجاوز الالتزامات المرتبطة باستقطاع الراتب فقط (التمويل الاستهلاكي) 33.33% للموظفين و25% للمتقاعدين، كما لا يجوز أن تتجاوز الالتزامات غير العقارية مجتمعة 45% من إجمالي الدخل الشهري.

كيف تؤثر الالتزامات القائمة على مبلغ التمويل العقاري؟

تحسب جهات التمويل القسط العقاري المتاح عبر معادلة استبعاد: (الدخل الشهري × نسبة الاستقطاع المقررة للشريحة) مطروحاً منه إجمالي الأقساط القائمة في تقرير سمة. فإذا كان راتبك 12,000 ريال وسقف الاستقطاع 55% (6,600 ريال)، وكان لديك قسط سيارة 1,600 ريال، فإن القسط العقاري المتاح ينخفض من 6,600 إلى 5,000 ريال شهرياً، وهو ما يقلص مبلغ التمويل العقاري الإجمالي الممنوح لك بنحو 250,000 إلى 300,000 ريال على مدة 25 سنة.

شروط الدفعة الأولى النظامية ونسبة التمويل إلى القيمة (LTV)

وفقاً لتعليمات البنك المركزي السعودي المنظمة لنسبة التمويل إلى القيمة (Loan-to-Value):

• المسكن الأول للمواطن السعودي: يبلغ الحد الأقصى لنسبة التمويل 90% من القيمة التقديرية للعقار، مما يتطلب دفعة أولى شخصية لا تقل عن 10% لدى البنوك وشركات التمويل.
• المساكن الإضافية واللاحقة: تختلف النسب بحسب نوع جهة التمويل؛ حيث تحدد البنوك التجارية عادة سقف تمويل 70% (دفعة أولى 30%)، بينما تتيح شركات التمويل العقاري المرخصة نسب تمويل أعلى (بدفعة أولى تتراوح غالباً بين 15% و20%) وفق تقييم المخاطر وعدم اعتمادها على ودائع الجمهور.
• المبادرات الخاصة: لا تُعد الدفعة الأولى بنسبة 5% قاعدة عامة مطلقة، بل تقتصر على مبادرات حكومية محددة ترعاها الدولة لفئات مستحقة بشروط وضمانات تعاقدية خاصة (مثل مبادرة الدفعة الأولى الميسرة للعسكريين أو المدنيين المستحقين للدعم السكني).

معادلة تحويل القسط المتاح إلى مبلغ التمويل الإجمالي

لا يُحسب مبلغ التمويل بضرب القسط في عدد الأشهر فقط، بل بمعادلة «القيمة الحالية للأقساط الدورية» (Amortization Present Value) بمعدل الربح السنوي المعروض (APR):

مثال عملي: قسط متاح قدره 5,000 ريال شهرياً على مدة 25 سنة (300 شهر) بمعدل ربح سنوي 5%: يعطي مبلغ تمويل أساسي قدره نحو 855,000 ريال. ومع إضافة 10% دفعة أولى من المشتري (نحو 95,000 ريال)، تصبح القوة الشرائية الإجمالية للعقار حوالي 950,000 ريال.

خطوات عملية لرفع قدرتك الشرائية قبل التقديم

• السداد المبكر للقروض الشخصية القصيرة لتفريغ كامل سقف الاستقطاع لصالح التمويل العقاري.
• إلغاء البطاقات الائتمانية غير المستخدمة؛ إذ تحتسب البنوك 5% من الحد الائتماني لكل بطاقة كقسط شهري قائم حتى لو لم تسحب منها ريالاً واحداً.
• التحقق من تقريرك الائتماني في منصة «سمة» وتصحيح أي تعثرات أو مديونيات قديمة تؤثر سلباً على تقييمك الائتماني.
• المفاضلة بين عروض التمويل بصيغة المرابحة والإجارة ومقارنة معدل النسبة السنوي الفعلي (APR) الذي يشمل الرسوم الإدارية ورسوم التقييم العقاري.

المصادر والمرجعيات النظامية الرسمية

• البنك المركزي السعودي (ساما): الفصل الرابع (المبادئ الكمية للتمويل المسؤول للأفراد) - المواد 13، 14، 15، 16، 17 (الرابط الرسمي: https://rulebook.sama.gov.sa/en/chapter-iv-quantitative-principles-responsible-lending).
• اللوائح التنفيذية لنظام التمويل العقاري وتعليمات نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) الصادرة عن البنك المركزي السعودي (https://www.sama.gov.sa).
• منصة «سكني» وصندوق التنمية العقارية: ضوابط إدراج الدعم السكني الحكومي ضمن الدخل المحتسب تعاقدياً (https://sakani.sa).